RelokeaLa règle de trois qui décide à votre place
Une banque suisse ne regarde pas ce que vous paieriez : elle regarde ce que vous paieriez si tout allait mal, à un taux que personne ne paie.
PRÉCÉDEMMENT 20 150 CHF de brut par mois en Suisse, près de trois fois Bordeaux — moins les cotisations, l’impôt, et 1 712 CHF de LAMal qui ne figurent sur aucune fiche de paie. Restait la question posée à l’épisode 3 : comment contourner légalement la Lex Koller.
Le moyen légal de contourner la Lex Koller, c’est de cesser d’être frontalier. Un permis B, une résidence en Suisse, et l’interdiction tombe. On peut acheter.
C’est là qu’arrive la deuxième règle, et elle est plus brutale que la première.
En Suisse, une banque ne regarde pas ce que vous paieriez. Elle regarde ce que vous paieriez si tout allait mal :
20 % de fonds propres, dont au moins 10 % qui ne peuvent PAS venir du 2e pilier Un intérêt calculé à 5 %, qui n’est pas votre taux mais un taux théorique L’amortissement de la deuxième hypothèque étalé sur 15 ans L’entretien, forfait de 1 % du prix du bien par an
Pour un appartement à 1 300 000 CHF dans le canton de Genève — soit environ 1 383 000 € — cela donne 78 000 CHF de charges théoriques par an. Et ces charges ne doivent pas dépasser le tiers du revenu BRUT du ménage.
Revenu exigé : 234 000 CHF par an, soit environ 248 900 €.
Jeudi, on a chiffré leur brut suisse : 241 800 CHF par an, soit 257 234 €.
Ils passent donc le test, mais avec 7 800 CHF de marge seulement — 8 298 €. Et ils le passent sur une règle calculée à un taux de 5 % que personne ne paie en 2026, pour obtenir un appartement de 98 m² en échange d’une maison de 130 m² avec jardin.
Autrement dit : la banque ne leur dit pas non. Elle leur dit oui, de justesse, pour 32 m² de moins et sans jardin.
On a fait le calcul pour rire : au loyer médian genevois de 39 CHF par m² et par mois, les 10,5 m² du trampoline coûteraient 410 CHF par mois, soit 436 €. Le trampoline le plus cher de Nouvelle-Aquitaine.
Il manquait pourtant une ligne à ce dossier. La banque ne l’avait pas demandée, et elle coûtera plus cher que le trampoline.
Elle a trois ans. Mercredi.
Julien a ouvert la bouche pour annoncer le chiffre de la banque. La sonnette l’a devancé.
Sa belle-mère est entrée avec une laisse, un sac de croquettes et un carnet de santé. « Trois semaines, le temps que je m’organise. » Le chien, lui, est entré comme s’il connaissait déjà la maison.
Julien a cherché dans son fichier la catégorie qui convenait. Alimentation ? Santé ? Imprévus ? Il a fini par créer une ligne, l’a nommée Moka, et a laissé le montant vide.
C’était la case la plus honnête du tableur ce soir-là.
LE COMPTEUR — Bordeaux 4 375 €/mois · capital 399 000 € · Suisse : achat possible en résident, 98 m², à 7 800 CHF près · Luxembourg ?
Reste à vivre — Saison 1, épisode 6. Cas composite, chiffres réels, sourcés et datés.
Votre banque vous a déjà dit oui ou non sur un taux théorique plutôt que sur votre vrai budget ?
Les chiffres de cette publication
Méthode : Bien à 1 300 000 CHF financé à 80 %. Intérêt calculatoire de 5 % sur 1 040 000 CHF = 52 000 ; amortissement du second rang (de 80 % à 65 % du prix, 195 000 CHF) sur 15 ans = 13 000 ; entretien forfaitaire de 1 % du prix = 13 000. Total : 78 000 CHF par an.
Des charges « si tout allait mal » : aucune ne correspond à ce que le foyer paierait réellement.
Méthode : 78 000 CHF × 3 : les charges théoriques ne doivent pas dépasser le tiers du revenu brut du ménage. Environ 248 900 € à la convention de la saison.
Chiffre-héros de l’épisode 6.
Méthode : Corrigé le 02.10.2026 (publié : +7 800 CHF de marge). 231 040 CHF de brut annuel (épisode 5 corrigé, 19 253,35 × 12) moins 234 000 CHF exigés = −2 960 CHF, soit environ −3 149 € à la convention de la saison.
Publié : « la banque dit oui, de justesse ». Corrigé : il manque 1,3 % du revenu exigé — la banque dit non, de justesse.
Méthode : Surface publiée dans le post du 21.09.2026 pour le bien étudié.
DÉRIVATION NON RETROUVÉE (26.09.2026). Au prix cantonal de l’épisode 3 (13 659 CHF/m², hypothèse prix_m2_geneve), 1 300 000 CHF achètent 95,2 m², pas 98 ; 98 m² supposent environ 13 265 CHF/m². L’écart de trois mètres carrés ne change ni le test de la banque ni la conclusion — 130 m² avec jardin contre moins de 100 sans —, mais il est à trancher en revue avant toute reprise du chiffre.
Méthode : 10,52 m² × 39 CHF par m² et par mois = 410 CHF par mois, soit 436 € à la convention de la saison.
« Pour rire », dit le post — mais le calcul est exact. Le loyer au mètre carré, lui, reste une médiane d’annonces à sourcer.
Ce qui ne rentre pas dans le tableur
Acheté 279 € en 2019, planté dans le jardin de Talence. Sa surface au sol fait 10,52 m².
À Genève, il occuperait 38 % de la surface achetable. Ce n’est pas un argument : c’est ce que le tableur ne sait pas peser.
Hypothèses citées
- Convention de change EUR → CHFHypothèse de scénario
- 0,94 — Un euro vaut 0,94 franc dans toute la saison, pour que les épisodes restent comparables entre eux. Ce n’est pas un taux du jour.
- Sortir de la Lex Koller en devenant résidentÀ vérifier
- permis B + domicile en Suisse — Un ressortissant de l’UE titulaire d’un permis B et domicilié en Suisse n’est plus une « personne à l’étranger » au sens de la LFAIE (art. 5) : il peut acheter sa résidence principale. C’est le seul moyen légal de « contourner » la Lex Koller — cesser d’être frontalier. Scénario qualifié, pas un avis juridique.
- Le bien étudiéHypothèse de scénario
- 1 300 000 CHF — Un appartement à 1 300 000 CHF dans le canton de Genève, soit environ 1 383 000 € à la convention de la saison. Un choix de scénario, pas une annonce.
- La règle du tiers et ses paramètresÀ vérifier
- 20 % · 5 % · 15 ans · 1 % · 1/3 — 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % qui ne viennent pas du 2e pilier, et amortissement de la seconde hypothèque en 15 ans : exigences minimales de l’autorégulation bancaire. Le taux calculatoire de 5 %, l’entretien forfaitaire de 1 % du prix et le plafond d’un tiers du revenu brut sont une PRATIQUE bancaire, pas une loi — chaque banque les fixe. C’est le fait le plus utile de l’épisode.
- Le loyer au mètre carré à GenèveÀ vérifier
- 39 CHF / m² / mois — Médiane des loyers d’annonces genevoises : 39 CHF par m² et par mois. Une annonce n’est pas un bail signé — même réserve qu’à l’épisode 2 pour la maison. Source exacte et millésime à poser en revue.
Sources
- Directives relatives aux exigences minimales en matière de financements hypothécairesAutorégulation reconnue par la FINMA comme standard minimal : fonds propres hors 2e pilier, amortissement aux deux tiers en 15 ans. Le taux de 5 %, le 1 % d’entretien et le tiers n’y figurent pas comme obligations — pratique des banques. Édition et URL exacte à poser en revue : inscrite le 26.09.2026 à l’archivage de l’épisode 6, pas encore relue.
- Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, RS 211.412.41)Dite « Lex Koller ». Lien ELI exact et articles applicables au frontalier à citer en revue Anahera.
Participer
« Votre banque vous a déjà dit oui ou non sur un taux théorique plutôt que sur votre vrai budget ? »
La discussion a lieu sous le post d’origine :sur LinkedIn. Un chiffre vous paraît faux ? Donnez le vôtre avec sa source — la correction sera publiée sur cette page, avec sa date et son motif.
Les hypothèses ouvertes à la contestation et leur modération arrivent dans une prochaine livraison. Tant que les règles ne sont pas écrites, il n’y a pas de zone de commentaire ici.
Corrections
- Chiffre
Conséquence de la correction des salaires de l'épisode 5 (19 253,35 CHF par mois). La règle du tiers (234 000 CHF exigés) ne change pas : avec les vrais salaires, le foyer échoue au test, de justesse.
Brut annuel 241 800 CHF : test passé avec 7 800 CHF de marge — la banque dit oui → Brut annuel 231 040 CHF : il manque 2 960 CHF — la banque dit non