RelokeaCe que vaut vraiment une maison quand on part
Ils vendent leur maison 521 000 euros. Ils ne récupèrent pas 521 000 euros.
PRÉCÉDEMMENT Julien et Sarah, deux salaires corrects à Bordeaux, deux enfants. Une fois tout payé, il leur reste 4 375 € par mois — 36 € par personne et par jour. Hier, Julien a fini par poser la question à voix haute : et si on vendait ?
L’agent immobilier a fait le tour du jardin un samedi matin, s’est arrêté devant le trampoline et a dit : « Il faudra l’enlever pour les photos. »
Tom jouait dessus. C’est la première fois que quelqu’un mettait un prix sur quinze ans de vie.
130 m² à Talence. Voilà le calcul, ligne par ligne.
Prix de vente : 521 000 € 4 007 €/m², au prix des TRANSACTIONS notariales — pas des annonces, qui affichent 4 200 à 4 800 €/m² sur la même commune. On ne vend pas au prix qu’on espère.
Marché des maisons : moins 2,7 % sur douze mois. Ils ne vendent pas au sommet.
Moins les frais d’agence, 4 % : 20 840 € Moins l’indemnité de remboursement anticipé : 900 € Moins le capital restant dû : 100 000 €
Sur cette indemnité, presque tout le monde se trompe, y compris les simulateurs. La loi retient le MINIMUM entre six mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû. Six mois d’intérêts : 900 €. Trois pour cent du capital : 3 000 €. C’est donc 900 €.
2 100 € que personne ne leur aurait rendus s’ils n’avaient pas lu l’article.
Et la plus-value ? Exonérée, parce que c’est leur résidence principale. Ils peuvent même partir avant de vendre : l’exonération tient si le bien reste habité jusqu’à sa mise en vente et que la vente se conclut dans l’année.
Le piège est ailleurs, et il est tentant : mettre la maison EN LOCATION en attendant de trouver un acheteur. L’exonération tombe alors, et l’impôt sur la plus-value serait ici de 42 444 €. Presque dix mois de leur reste à vivre, pour quelques loyers encaissés.
Le calcul complet, avec mes hypothèses, est en commentaire.
RESTE : 399 000 €.
C’est ce que quinze ans de crédit et un jardin valent, une fois convertis en virement.
Le soir même, Julien a tapé « 399 000 € appartement Genève » dans une barre de recherche.
À votre avis, 399 000 €, ça leur achète combien de mètres carrés à Genève ?
Mettez votre chiffre en commentaire avant lundi matin. Le vrai tombe lundi, à 7h45.
LE COMPTEUR — Bordeaux 4 375 €/mois · capital libéré 399 000 € · Suisse ? · Luxembourg ?
Reste à vivre — Saison 1, épisode 2. Cas composite, chiffres réels, sourcés et datés.
Les chiffres de cette publication
Méthode : 4 007 €/m² × 130 m² = 520 910 €, arrondi à 521 000 €. Prix des TRANSACTIONS notariales enregistrées à Talence (base DVF), et non des annonces, qui affichent 4 210 à 4 837 €/m²
Le marché des maisons de la commune recule de 2,7 % sur douze mois : ils ne vendent pas au sommet. DVF est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
Méthode : 4,0 % du prix de vente (521 000 €), hypothèse de frais d’agence à la charge du vendeur
Méthode : Déduit de la mensualité de 1 000 € publiée à l’épisode 1, à 1,8 % nominal sur 108 échéances (amortissement.ts) : 99 637 € exacts, arrondis à 100 000 € dans les posts
L’ANCRE est la mensualité, pas le capital. Ancrer sur 100 000 € aurait fait de la mensualité un arrondi — donc aussi des 1 412 € de charges et des 4 375 € de reste à vivre, qui ferment chaque épisode.
Méthode : La loi retient le MINIMUM entre six mois d’intérêts (900 €) et 3 % du capital restant dû (3 000 €) — art. R313-25 du Code de la consommation. Calcul exact : 896,73 €
C’est le minimum des deux, et presque tous les simulateurs retiennent le plus grand : 2 100 € que personne n’aurait rendus au foyer.
Méthode : Prix (521 000) − frais (20 840) − indemnité (900) − capital restant dû (100 000) = 399 260 €, arrondi à 399 000 €
Hors plus-value éventuelle : la résidence principale est en principe exonérée, sous conditions (hypothèse `plus_value_residence_principale`).
Méthode : Plus-value brute 200 035 € (cession nette de frais 500 160 € − prix d’acquisition majoré 300 125 €), abattements de 16 ans de détention : impôt sur le revenu 19 % sur 68 012 € = 12 922 €, prélèvements sociaux 17,2 % sur 163 729 € = 28 161 €, surtaxe 1 360 €
Ce montant N’EST PAS dû dans le scénario retenu : la résidence principale est exonérée. Il chiffre le piège — louer en attendant un acheteur fait tomber l’exonération. Il leur resterait alors 356 556 € au lieu de 399 000 €. Quatre hypothèses sont du narrateur : apport de 20 %, taux de 2010, achat sous le marché, forfaits de travaux.
Ce qui ne rentre pas dans le tableur
Acheté 279 € en 2019, planté dans le jardin de Talence. Sa surface au sol fait 10,52 m².
À Genève, il occuperait 38 % de la surface achetable. Ce n’est pas un argument : c’est ce que le tableur ne sait pas peser.
Le trousseau posé sur le meuble de l’entrée, le soir où le prix de vente est apparu.
Vendre, c’est rendre ces clés. Le capital récupéré est un chiffre ; les rendre n’en est pas un.
Le même salon, quatre Noëls de suite, sur le frigo.
Ce qui ne se déménage pas.
Hypothèses citées
- Valeur de la maisonHypothèse de scénario
- 521 000 € — Prix de vente retenu pour le scénario : 521 000 €. À rapprocher des transactions DVF du quartier lors de la revue.
- Frais de venteHypothèse de scénario
- 4,0 % — Frais d’agence de 4 % à la charge du vendeur — un choix de scénario, les frais réels varient de 3 à 6 %.
- Crédit immobilier en coursHypothèse de scénario
- 1 000 € / mois à 1,8 % — Mensualité de 1 000 €, taux nominal de 1,8 % (crédit signé avant 2022), 108 mois restants. Un taux de crédit nouveau (série MIR, juin 2026) n’est pas le taux d’un crédit en cours.
- Plus-value et résidence principaleÀ vérifier
- exonération sous conditions — La vente de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value. Le « délai normal de vente » après le départ est apprécié au cas par cas : ce n’est jamais une garantie automatique d’un an. Point à vérifier avec un professionnel.
Sources
- Demande de valeurs foncières (DVF) — transactions notarialesVentes signées, pas annonces. Mise à jour deux fois par an (avril et octobre). Ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte, qui relèvent du livre foncier.
- Indemnité de remboursement anticipé d’un crédit immobilierPlafond : six mois d’intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Article exact à citer en revue.
- Exonération de la plus-value de la résidence principaleRéférence BOI exacte et doctrine du « délai normal de vente » à citer en revue.
- Taux d’intérêt des crédits aux ménages (série MIR)Le taux de juin 2026 est celui d’un crédit NOUVEAU ; il ne s’applique pas au crédit en cours du foyer.
Participer
« À votre avis, 399 000 €, ça leur achète combien de mètres carrés à Genève ? Mettez votre chiffre en commentaire avant lundi matin. »
La discussion a lieu sous le post d’origine :sur LinkedIn. Un chiffre vous paraît faux ? Donnez le vôtre avec sa source — la correction sera publiée sur cette page, avec sa date et son motif.
Les hypothèses ouvertes à la contestation et leur modération arrivent dans une prochaine livraison. Tant que les règles ne sont pas écrites, il n’y a pas de zone de commentaire ici.
Corrections
Aucune correction à ce jour. Quand un chiffre, une source ou une formulation change, la version précédente reste lisible ici, avec sa date et son motif.
Les commentaires du post, tels qu’ils ont été publiés
Le calcul, ligne par ligne, pour qui veut le refaire. Prix de vente : 4 007 €/m² × 130 m² = 520 910 €, arrondi à 521 000 €. C’est le prix des TRANSACTIONS notariales enregistrées à Talence, pas celui des annonces — qui affichent 4 210 à 4 837 €/m². Moins frais d’agence, 4 % : 20 840 € ; moins indemnité de remboursement anticipé : 900 € ; moins capital restant dû : 100 000 €. 521 000 − 20 840 − 900 − 100 000 = 399 260 €, que j’arrondis à 399 000 € dans le post. Sur l’indemnité : le Code de la consommation (art. R313-25) retient la plus faible des deux valeurs — six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, soit 900 €, ou 3 % du capital restant dû, soit 3 000 €. La plus-value est exonérée : c’est leur résidence principale (CGI, art. 150 U, II-1°). Partir avant de vendre ne la fait PAS tomber — la doctrine admet un délai normal de vente, en principe un an (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Louer entre-temps, si.