RelokeaCombien vaut vraiment votre maison ?
La méthode pour estimer sa maison sur les transactions notariales, pas sur les annonces — et les trois avertissements qu’on ne donne jamais.
Cette semaine, Julien a découvert que sa maison valait 521 000 €. Aujourd’hui, je vous donne la méthode pour trouver la vôtre. Gratuitement, et à la source.
D’ABORD, LE PROBLÈME
Sur la commune de Talence, les annonces affichent entre 4 210 et 4 837 € le mètre carré. Les transactions notariales réellement enregistrées, elles, donnent 4 007 €.
Entre le bas des annonces et la réalité : 5 %. Entre le haut et la réalité : 21 %. Sur 130 m², l’écart haut vaut 108 000 €.
Et il va TOUJOURS dans le même sens. Ce n’est pas un hasard : une annonce est un prix demandé, pas un prix payé. Les estimateurs en ligne sont calibrés sur des annonces, parce que c’est la donnée facile à collecter. Ils surestiment donc structurellement — et ils vous plaisent, ce qui n’aide pas.
LA SOURCE QUI DIT LA VÉRITÉ, ET QUI EST GRATUITE
Elle s’appelle DVF, « Demande de valeurs foncières ». C’est l’État français qui la publie, à partir des actes notariés. Pas des annonces : des ventes signées.
Vous y trouvez, pour chaque vente des cinq dernières années : la date, le prix payé, la rue, la surface bâtie, le nombre de pièces et la surface du terrain.
Quatre étapes, un quart d’heure :
- Ouvrez l’explorateur DVF de l’État et zoomez sur votre quartier.
- Ne gardez que votre type de bien — une maison ne se compare pas à un appartement, même rue.
- Ne gardez que les surfaces à ± 20 % de la vôtre. Le prix au m² baisse quand la surface monte : comparer 130 m² à 70 m² vous surestimera.
- Prenez la médiane, pas la moyenne. Une seule vente atypique déplace une moyenne ; elle ne déplace pas une médiane.
TROIS AVERTISSEMENTS QU’ON NE VOUS DONNE JAMAIS
DVF ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte : ces départements ont un registre foncier différent. Si vous y habitez, la méthode ne s’applique pas, et aucun estimateur ne vous le dira.
La donnée n’est pas fraîche non plus. DVF est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. La version en ligne aujourd’hui date du 5 avril : sur un marché qui bouge, vous regardez une photo vieille de plusieurs mois. La prochaine tombe en octobre.
Et un prix de vente n’est pas ce qui vous reste. Chez Julien et Sarah : 521 000 € de vente, moins 100 000 € de capital restant dû, moins les frais d’agence et l’indemnité de remboursement anticipé. Il reste 399 000 €.
Le marché des maisons sur leur commune : −2,7 % sur douze mois. Ils vendent dans un marché qui baisse, et c’est aussi une information.
À VOUS
Faites-le sur votre commune, et dites-moi en commentaire l’écart que vous trouvez entre les annonces et les transactions. Je publie les plus gros écarts.
Lundi, épisode 3 : ce que 399 000 € achètent à Genève. Vous allez être surpris.
Reste à vivre — Saison 1, bonus n° 1 du vendredi. Cas composite, chiffres réels, sourcés et datés.
Les chiffres de cette publication
Méthode : 4 837 €/m² (haut des annonces relevées à Talence) − 4 007 €/m² (transactions notariales DVF) = 830 €/m²
L’écart va toujours dans le même sens : une annonce est un prix demandé, pas un prix payé. Bas des annonces (4 210 €/m²) : 5 % au-dessus. Haut : 21 %.
Méthode : 830 €/m² × 130 m² = 107 900 €, arrondi à 108 000 €
C’est l’erreur maximale que ferait Julien en estimant sa maison sur les annonces plutôt que sur les ventes signées.
Méthode : 4 007 €/m² × 130 m² = 520 910 €, arrondi à 521 000 €. Prix des TRANSACTIONS notariales enregistrées à Talence (base DVF), et non des annonces, qui affichent 4 210 à 4 837 €/m²
Le marché des maisons de la commune recule de 2,7 % sur douze mois : ils ne vendent pas au sommet. DVF est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
Méthode : Prix (521 000) − frais (20 840) − indemnité (900) − capital restant dû (100 000) = 399 260 €, arrondi à 399 000 €
Hors plus-value éventuelle : la résidence principale est en principe exonérée, sous conditions (hypothèse `plus_value_residence_principale`).
Hypothèses citées
- Méthode d’estimation : médiane DVF, biens comparablesEstimation
- médiane, même type, ± 20 % de surface — On retient la médiane des ventes notariales du quartier, sur le même type de bien et à ± 20 % de surface — jamais la moyenne, qu’une vente atypique déplace. DVF est mise à jour deux fois par an (avril, octobre) et ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte, qui relèvent du livre foncier.
- Valeur de la maisonHypothèse de scénario
- 521 000 € — Prix de vente retenu pour le scénario : 521 000 €. À rapprocher des transactions DVF du quartier lors de la revue.
Sources
- Demande de valeurs foncières (DVF) — transactions notarialesVentes signées, pas annonces. Mise à jour deux fois par an (avril et octobre). Ne couvre ni l’Alsace-Moselle ni Mayotte, qui relèvent du livre foncier.
- Rechercher des transactions immobilières — espace ParticulierMême donnée que l’accès ouvert, interface plus fine, mais il faut être connecté et cocher un motif de consultation. « Vente ou acquisition potentielle » en est un depuis 2017.
Participer
« Faites-le sur votre commune, et dites-moi en commentaire l’écart que vous trouvez entre les annonces et les transactions. »
La discussion a lieu sous le post d’origine :sur LinkedIn. Un chiffre vous paraît faux ? Donnez le vôtre avec sa source — la correction sera publiée sur cette page, avec sa date et son motif.
Les hypothèses ouvertes à la contestation et leur modération arrivent dans une prochaine livraison. Tant que les règles ne sont pas écrites, il n’y a pas de zone de commentaire ici.
Corrections
Aucune correction à ce jour. Quand un chiffre, une source ou une formulation change, la version précédente reste lisible ici, avec sa date et son motif.
Les commentaires du post, tels qu’ils ont été publiés
Les liens et les réserves, pour qui veut le faire ce week-end. DEUX ACCÈS, ET ILS NE SE VALENT PAS. Ouvert à tous, sans compte : explore.data.gouv.fr/immobilier C'est la base DVF en open data, consultable depuis n'importe quel pays. Si vous avez un compte fiscal français : impots.gouv.fr, espace Particulier, « Autres services » puis « Rechercher des transactions immobilières ». Même donnée, interface plus fine — mais il faut être connecté et cocher un motif de consultation. « Vente ou acquisition potentielle » en est un depuis 2017. Et DVF est une base FRANÇAISE. Si vous lisez depuis la Belgique, la Suisse ou le Québec : la méthode vaut, la source non. Cherchez l'équivalent chez vous, il existe presque partout.
Trois réserves que le post n'avait pas la place de porter. DVF ne dit rien de l'ÉTAT du bien. Deux maisons de 130 m² dans la même rue, l'une refaite, l'autre à rénover : même ligne dans le fichier, 100 000 € d'écart dans la vraie vie. Aucun estimateur ne franchit cette limite. C'est la raison pour laquelle on prend une médiane et jamais une vente isolée. Si le filtre ± 20 % vous laisse moins de cinq ventes, ne faites pas une médiane sur trois points : élargissez à la commune entière, et sachez que vous l'avez fait. En Alsace-Moselle, c'est le livre foncier qui tient le registre, et il n'alimente pas DVF — l'exclusion vaut pour les deux accès ci-dessus. La donnée existe, mais elle passe par un notaire. Un chiffre vous paraît faux ? Dites-le avec le vôtre, je corrige au vu de la source.